Immobilien Lexikon

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               .                                                                                                                                                                                                                               

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# Abgeschlossenheitsbescheinigung

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine Bescheinigung der öffentlichen Baubehörde, dass nach WEG Eigentumswohnung (oder Teileigentum) nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) baulich vollkommen von anderen Wohnungen und Räumen abgeschlossen ist. Die Wohnung muss über einen eigenen, abschließbaren Zugang verfügen und die Trennwände, Decke und der Boden der Wohnung muss den Schall- und Wärmeschutz gewährleisten. Weiterhin muss eine Küche, ( Kochnische ) und ein Bad und WC vorhanden sein. Zu den abgeschlossenen Wohnungen können z.B. auch Räumlichkeiten wie Keller, Speicher oder dauerhaft markierte Stellplätze gehören. Ohne die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine Aufteilung in Wohnungseigentum und die Anlage eigener Grundbuchblätter nicht möglich.


# Abstandsflächen

Als Abstandsflächen werden Freiflächen zwischen der Außenwand des Gebäudes und der Grundstücksgrenze bezeichnet, die durch das Bauordnungsrecht der Bundesländer in den Landesbauordnungen vorgeschrieben werden. Somit wird z.B. eine ausreichende Belichtung von Nachbargebäuden oder ein Sozialabstand zwischen Nachbarn oder Brandschutz gewährleistet.


# Altlasten auf der Immobilie

Altlasten sind bestehende, entdeckte oder unentdeckte Schadstoffe eines Grundstücks wie z.B. Kontaminierung des Bodens durch eine stillgelegte Abfallbeseitigungsanlage, Asbest usw.


# Auflassung Grundbuch

Die Auflassung ist für jeden Immobilienverkauf erforderlich. Sie ist die dingliche Einigung zwischen dem Verkäufer und dem Käufer über die Umschreibung des Eigentums an einer Immobilie. Dies muss vor einem Notar erfolgen und meist ist die Auflassung Bestandteil des Kaufvertrages. Die Auflassung muss vor der Eigentumsumschreibung dem Grundbuchamt angezeigt werden, damit der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden kann.


# Auflassungsvormerkung

Die Auflassungsvormerkung ist eine Sicherheit für den Käufer einer Immobilie. Sie dient der Sicherung des Anspruchs auf Eigentumsübertragung im Grundbuch und wird in Abteilung II des Grundbuches zugunsten des Käufers eingetragen. Somit kann der Verkäufer nicht mehr über die Immobilie verfügen. Der potenzielle Käufer wird z.B. vorm Zwischenverkauf oder weiteren Belastungen geschützt.


# Aufteilungsplan

Der Aufteilungsplan ist eine behördlich bestätigte Bauzeichnung im Maßstab (mindestens) 1:100, in der das Sondereigentum und das Gemeinschaftseigentum ausgewiesen werden. Es wird festgelegt welche Räume zu welchem Sondereigentum gehören, wo die Grenzen im Sondereigentum stehenden Räume und den gemeinschaftlichen Eigentum verlaufen. Sondereigentum wird farblich gekennzeichnet und mit einer Nummer versehen, alle Bereiche die zum Sondereigentum gehören, Keller / Garage usw. werden ebenfalls mit dieser Nummer gekennzeichnet.  Grundrisse, Stockwerke, Schnitt- und Ansichtszeichnungen sowie einen Lageplan. Der Aufteilungsplan ist die wesentliche Grundlage der Abgeschlossenheitsbescheinigung um die Teilungserklärung von Wohnungseigentum zu begründen.


 # Alleinauftrag

Der Alleinauftrag ist eine Auftragsform zwischen dem Eigentümer/Verkäufer einer Immobilie und dem anbietenden Makler über die Vermarktung dieser Immobilie. Der Makler verpflichtet sich hierbei, intensiv für den Verkäufer tätig zu werden, im Gegensatz dazu gewährleistet und versichert der Verkäufer, keine weiteren Makler mit zu beauftragen. Es steht ihm jedoch frei, privat selber tätig zu werden. Siehe auch "3 verschiedene Makleraufträge".


# Anliegerbescheinigung

Diese Bescheinigung gibt Auskunft über bereits gezahlte Erschließungs - und Kostenbeiträge und Kanalanschlußbeiträge eines Grundstücks, welche öffentlichen Lasten bzgl. einer Immobilie noch offen sind. Häufig verlangen finanzierende Kreditinstitute diese Vorlage der Anliegerbescheinigung. Beantragen beim zuständigen Ortsamt.


# Asset Deal

Was versteht man unter einen Asset Deal ? Ein Asset Deal erfolgt durch eine Personengesellschaft, ein Kauf einer Investment Immobilie. Das Objekt wird mit sämtlichen Schulden gekauft die noch auf der Investment Immobilie liegen können, Z.B. durch eine alte Finanzierung = Kredit / Ratenfinanzierung oder ähnliches. Ist es eine Firma, so müssen einzelne Wirtschaftsgüter vertraglich übertragen werden.


B



# Bauamt

Am Bauamt kommt kein Bauherr dran vorbei. Bauämter sind kommunale, Landes- oder Bundesämter bzw. Ämter einer anderen öffentlich-rechtlichen Körperschaft, die sich mit Bauangelegenheiten beschäftigen. Fiskalisch tätige Bauämter. Diese speziellen Bauämter übernehmen in verschiedener Ausprägung die Bautätigkeit der jeweiligen Körperschaft, der sie unterstellt sind. Das beinhaltet z.B. den Bau von Schulen, und Verwaltungsgebäuden sowie Straßen oder Kanälen einer Gemeinde. Zu den Bauämtern mit fiskalischen Tätigkeiten gehören auch andere öffentliche Baubehörden wie Straßenbauämter, Wasserwirtschaftsämter, staatliche Hochbauämter oder Autobahndirektionen, die die Bautätigkeit in ihrem jeweiligen Sektor überwachen. Bauämter mit hoheitlichen Aufgaben. Aufgaben und Befugnisse dieser Bauämter oder Bauaufsichtsbehörden, wie sie auch genannt werden, sind in der Bauordnung des jeweiligen Bundeslandes geregelt. Hoheitlich tätige Bauämter erteilen Baugenehmigungen und überprüfen auf Antrag die Vereinbarkeit von baulichen Anlagen mit den Vorschriften des öffentlichen Rechts. Bauämter können auch bei so genannte Schwarzbauten einschreiten und greifen Maßnahmen zur allgemeinen Abwehr von Gefahren z.B. bei baufälligen Bauwerken.


# Bauantrag

Mit einen Bauantrag leitet der Bauherr das Baugenehmigungsverfahren ein. Aus den einzelnen Landesbauordnungen ergibt sich, welche Unterlagen dem Bauantrag beizufügen ist. In einem vereinfachten Genehmigungsverfahren gelten teilweise abweichende Bauvorschriften.


# Baubeschreibung

Durch eine ausführliche  Baubeschreibung wird die Leistungspflicht des Bauunternehmers im einzelnen geregelt. Insbesondere beim schlüsselfertigen Kauf eines Hauses vom Bauträger spielt die Baubeschreibung eine bedeutende Rolle. Anhand der Baubeschreibung erkennt ein Fachmann sofort, ob die Ausstattung des Bauträgers als durchschnittlich oder gar überdurchschnittliche Leistung eingestuft werden kann. Bewegt sich der Ausstattungsstandard am unteren Ende, schlagen abweichende Ausführungen erheblich ab.


# Baufenster

Als Baufenster bezeichnet man die geplante Darstellung des Flächenteils eines Baugrundstücks in einem Bebauungsplan, innerhalb der das Gebäude errichtet werden darf ("überbaubare Grundstücksfläche"). Baufenster werden begrenzt durch Baugrenzen, Baulinien und Bebauungstiefen zu geordnet. Zu unterscheiden ist die überbaubare Grundstücksfläche von der zulässigen Grundfläche, die sich aus der "Grundflächenzahl" ergibt. Außerhalb des Baufensters können Garagen (Grenzgaragen), Carports oder Gartenhäuschen errichtet werden. Das Baufenster kann die sich aus der Grundflächenzahl (GRZ) ergebende Bebauungsmöglichkeit einschränken. Baufenster ist kein baurechtlich definierter Begriff, sondern ein Begriff aus der Baupraxis.


# Baugenehmigung

Die Baugenehmigung ist eine Erlaubnis der Bauaufsichtsbehörde, dass die Immobilie auch tatsächlich so gebaut werden darf wie beantragt. Der Architekt hat das Bauvorhaben beschrieben. Ein Antrag ist immer nötig. Für welches Bauvorhaben genau, steht in der jeweiligen Landesbauordnung ( Abweichungen sind in jedem Bundesland verschieden. ) Die Baugenehmigung ist leider immer nur zeitlich befristet, mit Auflagen verbunden und muss auf der Baustelle sichtlich verfügbar sein.


# Bauherr

Als Bauherr gilt die Person, die im eigenen Namen oder für eine fremde Rechnung Bauvorhaben ausführt oder ausführen lässt. Es kann eine natürliche Person sein oder auch eine juristische Person.


# Bauträger

Bauträger führen in eigenem Namen und auf eigene Rechnung Baumaßnahmen aus. Erst nach oder während der Errichtung des Gebäudes erfolgt die Veräußerung des Bauwerks, z.B. durch den Verkauf von einzelnen Wohnungen. Bei Wohnanlagen ( Investment ) kann der Verkauf als Forward Deal abverkauft werden, bei einzelnen Wohnungen / ETW s ( Privat Personen ) kann der Abverkauf in Bauabschnitten abverkauft und bezahlt werden. 


# Baulast

Unter einer Baulast versteht man eine freiwillig übernommene öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde. Gegenstand einer solchen Verpflichtung ist ein Verhalten, dass sich nicht bereits aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergibt. Als Beispiel: Ein Grundstückseigentümer räumt seinen Nachbarn gegenüber ein WEGE Recht ein, damit er über seinen Weg, sein eigenes Grundstück betreten kann. Auf diese Weise wird es dem Nachbarn ermöglicht, der Baubehörde die ordnungsgemäße Erschließung seines Grundstücks (Zugang) nachzuweisen um somit eine Baugenehmigung erlangen zu können.


Baulastenverzeichnis

Das Baulastenverzeichnis wird bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde geführt und kann dort eingesehen werden. Hervorzuheben ist, dass die im Baulastenverzeichnis eingetragenen Baulasten - anders als zum Beispiel eine privatrechtliche Grunddienstbarkeit - nicht in das Grundbuch eingetragen werden. Der Erwerber eines Baugrundstücks sollte sich daher niemals allein mit dem Blick in das Grundbuch begnügen, sondern zusätzlich das Baulastenverzeichnis mit konsultieren.


Bebauungsplan

Nach dem Baugesetzbuch (BauGB) sind die Gemeinden berechtigt und verpflichtet, Bauleitpläne aufzustellen. 
Es gibt zwei Arten von Bauleitplänen:
Der Flächennutzungsplan, der das gesamte Gemeindegebiet umfasst, für den Bürger aber noch keine verbindlichen Festsetzungen trifft - Stichwort "Flächennutzungsplan". Der Bebauungsplan, der aus dem Flächennutzungsplan entwickelt wird und sich auf Teile des Gemeindegebiets beschränkt. Er enthält für die Bürger und die Baubehörden verbindliche Festsetzungen und regelt, wie die Grundstücke bebaut werden können. 
Wohngebiet oder Gewerbegebiet. Bebauungspläne sind grundsätzlich aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln; dies bedeutet, dass zwischen Bebauungsplan und Flächennutzungsplan kein wesentlicher inhaltlicher Widerspruch bestehen darf. Oftmals kann man sich dabei gut bei der Nachbarschaftsbebauung orientieren, es sein denn das Grundstück ist eine Mischbebauung z.B. Wohn - und Geschäftshäuser. Im Bebauungsplan können Festsetzungen erfolgen z.B. über die Art und das Maß der vorgesehenen baulichen Nutzung, Geschosse, Tiefgarage, Balkone usw. daneben können z.B. auch Regelungen über das Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und anderen Bepflanzungen getroffen werden. 


Beleihungsgrenze Banken

Die Beleihungsgrenze wird prozentual ausgedrückt und gibt an bis zu welcher Grenze Kreditinstitute Immobilien finanzieren. Die Beleihungsgrenze für erststellige Hypothekendarlehen liegt in der Regel bei 60 - 80 % des Beleihungswertes.


# Bestandsschutz einer Immobilie

Rechtlicher Schutz für bauliche Anlagen gegenüber nachträglichen staatlichen Anforderungen.
Es ergibt sich aus der Eigentumsgarantie der Art. 14 Absatz 1 Grundgesetz (GG). Sie beinhaltet die Baufreiheit für Grundstücke. Bestehende Gebäude, die nach früher gültigem Recht rechtmäßig errichtet wurden, dürfen erhalten und weiter genutzt werden auch wenn sie dem heute gültigem Baurecht nicht mehr entsprechen.
Voraussetzungen sind:
* Das Gebäude hat zum Zeitpunkt seiner Errichtung oder später dem materiellen Recht entsprochen.
* Die vorhandene Bebauung ist weiter funktionsgerecht nutzbar und damit als solche noch schutzwürdig. 
Geschützt ist allein das fertiggestellte Bauwerk, nicht ein neues Bauvorhaben. Außerdem erfasst der Bestandsschutz nur das Bauwerk in seiner jetzigen Form, nicht aber quantitativ wesentliche Änderungen.

In den Bestandsschutz fallen dabei:
* Unterhaltungsmaßnahmen,
* Instandsetzungsmaßnahmen
* Modernisierungsmaßnahmen 

Folgen des Bestandsschutzes :
* Eine erlassene ist Abrissverfügung rechtswidrig.
* Grundstückseigentümer haben Anspruch auf Genehmigung bestandserhaltende Maßnahmen, auch wenn diese nach einfachem Baurecht unzulässig sind (aktiver Bestandsschutz), soweit die Änderungen nur begrenzter und geringfügiger Art sind und zu keiner wesentlichen Veränderung des ursprünglichen Bestandes führen - die Identität des wiederhergestellten oder verbesserten mit dem ursprünglichen Bauwerk gewahrt bleibt.
In engen Grenzen ist sogar eine bauliche Erweiterung zulässig (übergreifende Bestandsschutz), nämlich wenn gleichzeitig:
- ein untrennbare Zusammenhang der Funktionen von Bestand und Neubau besteht.
- der Neubau nicht zu einer erheblichen Kapazitätserweiterung des Bestandes führt.
- der Schutz des vorhandenen Bestandes den Neubau gegenstandslos würde.
* Nachträgliche Anforderungen an die bauliche Anlage dürfen nur gestellt werden, wenn diese zur Abwehr von Gefahren für Leben oder Gesundheit oder unzumutbarer Belästigungen von der Allgemeinheit oder der Nachbarschaft erforderlich sind. 
Der Bestandsschutz endet:
* durch Funktionsverlust der Anlage.
* wenn der ursprüngliche Bestand in seiner Substanz nicht mehr vorhanden ist.
* wenn der Bestand über notwendige Unterhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen hinaus verändert wird
* mit der erkennbaren endgültigen Aufgabe einer Nutzung.


Betriebskosten

Betriebskosten sind Kosten, die beim Eigentümer als Lasten des Grundstücks anfallen. Sie sind vom Eigentümer zu tragen. Das gilt grundsätzlich auch, wenn eine Immobilie vermietet ist an Dritte. Allerdings wird meist im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter dem Vermieter die Nebenkosten zu erstatten hat. Das bürgerliche Gesetzbuch sieht die Möglichkeit hierzu vor, entweder Vorauszahlungen mit späterer Abrechnungen zu vereinbaren oder eine angemessene Pauschale vorzuleisten, sodass die Betriebskosten gedeckt sind.


# Beurkundung 

Beurkundung bedeutet die Verkörperung einer im Rechtsverkehr zum Beweis bestimmten und geeigneten menschlichen Gedankenerklärung. Grundstückskaufverträge, Bauträgervertrag, die Bestellung eines Erbbaurechts sowie die Einräumung von Wohnungseigentum bedürfen der notariellen Beurkundung. Der Notar ist verpflichtet, die am Vertrag Beteiligten über die rechtliche notarielle Tragweite des Geschäfts zu belehren und ihre Erklärungen klar und eindeutig in der Urkunde wiederzugeben. Durch eine notarielle Beurkundung wechselt die Immobilie den Eigentümer / Besitzer.

# Bodenrichtwert

Bodenrichtwerte werden im Rahmen der Wertermittlung von Immobilien herangezogen, um den Bodenwert zu ermitteln. Grundlage hierfür sind die amtlichen Kaufpreissammlungen, die die Gutachterausschüsse zu führen haben. Da der Bodenrichtwert nur ein Durchschnittswert aus einer Vielzahl von Transaktionen ist, muss der Wert anhand der Besonderheiten des Bewertungsobjektes angepasst werden.


C


# Courtage / Vermittlungsprovision

Die Courtage ist die Gebühr eines Maklers für die Vermittlung einer Immobilie oder für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kauf- oder Mietvertrages für eine Immobilie. Siehe auch Maklerprovision.


# Club Deal

Was versteht man unter einen Club Deal und wie setzt man diesen erfolgreich um ? Wenn Sie sich als Beispiel an einen neuen Bauprojekt beteiligen möchten = Mezzanine Club Deal. Sie als Club Dealer + Bauträger + Investor von Mezzanine Kapital. Wichtig dabei ist: Das Grundstück sollte bereits eine Baugenehmigung haben oder zumindest einen positiven Bauvorbescheid. Sonst sind die Kosten alleine vom Zeitfenster her nicht richtig kalkulierbar. Eine Aufstellung der gesamten Baukosten des Projekts sollte vorhanden sein, die gesamte Finanzierung muss geplant sein und sollte von den Planzahlen auch nicht abweichen.
Vermindern Sie alle Risiken soweit es geht, damit Ihr Projekt erfolgreich umgesetzt werden kann. Mit der Unterstützung von Investoren = Mezzanine Kapitalgebern lässt sich das Projekt gut umsetzen. ( Infos zu Mezzanine Kapital finden Sie unter M.)



D


# Due Diligence

Der Begriff kommt aus den englischen Wortschatz. Wann wird eine ( abgekürzt )DD gemacht ? Wenn ein Investment in betracht kommt es anzukaufen. Das Immobilien Investment wird internen Prüfungen unterzogen die für den Ankauf ausschlaggebend sind. Wirtschaftlichkeit, Sanierungen / Stau, Objektstandort, Mehrwerterlös, rentable Mieterlöse, steuerliche Vorteile usw.


# Denkmalschutz

Ziel des Denkmalschutzes ist es dafür zu sorgen, dass Kulturdenkmale dauerhaft erhalten und nicht verfälscht, beschädigt, beeinträchtigt oder zerstört werden dürfen. Lediglich saniert und wieder hergestellt werden sollen in den ursprünglichen Zustand.


E


# Eigentümerversammlung

Die Eigentümerversammlung ist das oberste Beschluss -, Willensbildungs- und Selbstverwaltungsorgan der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Rechtsgrundlage bildet das Wohnungseigentumsgesetz (WEG).
Die Versammlung findet mindestens einmal im Jahr statt und wird vom Verwalter / Hausverwaltung einberufen. Beschlossen wird z.B. über Sanierungsmaßnahmen, Balkone, Dach, Heizungsanlage, Gartenanlage u.v.m. am Gebäude. Siehe auch Wohnungseigentümerversammlung.


Einliegerwohnung

Als Einliegerwohnung bezeichnet man eine zusätzliche Wohnung in einem Einfamilienhaus. Sie ist deutlich kleiner als die Hauptwohnung und von ihr abgeschlossen. Die Einliegerwohnung verfügt über einen eigenen separaten Zugang, eine Kochgelegenheit, Bad/Dusche und WC. Sie soll sozusagen selbständig vermiet - und begehbar sein.


Energiepass / Energieausweis

Der Energiepass ist ein Ausweis über die Energieeffizienz eines Gebäudes. Er gibt Auskunft über z.B. den Brennstoffbedarf für Heizung und Warmwasseraufbereitung / Verbrauch der laufenden Fixkosten und betrachtet hierbei die Wärmedämmung des Gebäudes und die Heizungsanlage. Ist der Verbrauchswert zu hoch gehalten, sollte hierbei über eine Sanierung / Modernisierung der Immobilie nachgedacht werden, die die laufenden Kosten langfristig einsparen.


Erbbaurecht

 Der Erbbau berechtigte bleibt Eigentümer des Grundstückes und verpachtet sein Grundstück an einen Pächter - das Grundstück selbst bleibt im Eigentum des Erbbaugebers. Der Erbbaueigentümer erhält hierfür einen bestimmten Betrag, den Erbpachtzins. Die Laufzeit eines Erbbaurechtes kann frei vereinbart werden, beträgt jedoch meist zwischen 25, 50 und 99 Jahren. Das Erbbaurecht ist vererblich und veräußerlich.
Der Bauherr bleibt nur Eigentümer vom Haus, nicht vom Grundstück und muss nach Beendigung der Laufzeit entweder das Haus abreißen oder den Vertrag nochmals neu aushandeln.


Erwerbsnebenkosten

Die Erwerbsnebenkosten oder auch Ankaufs Nebenkosten sind die Kosten, die zusätzlich zum Kaufpreis bei einem Immobilienkauf anfallen. Hierzu gehören die Grunderwerbssteuer mit 3,5 % ( Bundesland bezogen ), die Notar- und Gerichtskosten mit ca. 1,5 % auf den zu zahlenden Kaufpreis und ggf. die Maklercourtage in vereinbarter Höhe zzgl. den Kaufpreis.


Exposé

Das Exposé ist die Darstellung einer Immobilie in Schrift - und Bildform. Meist finden sich hier die groben Eckdaten wie beispielsweise die Wohnfläche oder die Zimmeranzahl, Baujahr, Zustand Objekt Darstellung: Haus, ETW, Grundstück usw. und die näheren Angaben zu der Lage, der Ausstattung, des Gebäudes sowie Fotos und Grundrisse. Das Exposé wird auch Verkaufsaufgabe oder Offerte genannt, umgangssprachlich kennt es fast jeder unter den Begriff Expose.


F


Flurkarte

Die Flurkarte enthält die parzellenscharfe Darstellung der Liegenschaften also aller Flurstücke und Gebäude. Außerdem werden Nutzungsart Grenzen (z.B. zwischen Wald und Wiese) und wichtige topografischen Gegenstände wie Hochleistungsmasten dargestellt.


Flurstück

Das Flurstück ist die kleinste vermessungstechnische Einheit der Katasterführung. Jedem Flurstück wird eine Flurstücknummer zugewiesen. Ein Flurstück darf nicht Flächen aus verschiedenen Grundstücken umfassen, jedoch kann ein Grundstück aus einem oder mehreren Flurstücken bestehen.


# Forward Deal

Was versteht man unter einen Forward Deal und wann wird ein solcher geschlossen ? Z.B. wenn man einen Kauf eines Neubauprojekts plant welches schlüsselfertig übergeben soll. Eine Wohnanlage als Beispiel. Der Bauträger vom Objekt und der Kaufinteressent ( Investor ) schließen diesen Vertrag gemeinsam. Der Vertrag, die Baubeschreibung, der Kaufpreis, einhalten des Zeitfensters, Baurisiken, Entwicklungsprozess vom Bau, Projektentwicklung, evtl. Vermietung der einzelnen Wohneinheiten usw. werden im Vertrag gemeinsam festgehalten. Abweichungen dürfen nur minimal eintreten und müssen immer gemeinsam zwischen beiden Parteien abgesprochen werden und dürfen nur mit einer Zustimmung des Kaufinteressenten verändert werden. Der Zahlplan wird vom Investor nach Bauabschnitten ( und vollbrachter Leistung vom Bauträger ) geleistet.


G


Grundbuchauszug

Da das Grundbuch ein öffentliches Register ist, kann jeder, der ein berechtigtes Interesse darlegt, Einsicht in das Grundbuch und in die Urkunden nehmen, auf die sich die Grundbucheintragungen beziehen und er kann eine beglaubigte Abschrift (Kopie) aller zu einem einzelnen Grundstück bestehenden Grundbucheintragungen.


# Grundbuchblatt

Für jedes Grundstück wird ein eigenes Grundbuchblatt angelegt, das mit einer laufenden Nummer versehen ist. Jedes Grundbuchblatt teilt sich auf in drei Bereiche:
* die Aufschrift
* das Bestandsverzeichnis
* die drei Abteilungen (Abt. I, II, III)


Grundfläche

Die Grundfläche eines Gebäudes wird im Bauwesen nach ihrer Verwendung gegliedert in Brutto- und Nettogrundfläche (BGF und NGF). das besagt zum einen die Gesamtgrundfläche mit dem Mauerwerk in der BGF. In der NGF muss das Mauerwerk in der Höhe von 15 - 20 % von der BGF abgezogen werden.


# Grundriss

Der Grundriss ist eine zeichnerisch dargestellte und vereinfachte Abb. des räumlichen Aufbaus einer Immobilie.


# Grundschuld

Die Grundschuld (Grundpfandrecht) ist eine Belastung eines Grundstücks in der Weise, dass an den Grundschuldgläubiger eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist. Die Grundschuld ist im vergleich zur Hypothek nicht vom Bestand einer Forderung abhängig, stellt aber eine unbedingte Zahlungsverpflichtung aus dem Grundstück dar. Die Grundschuld wird im Grundbuch eingetragen und von Kreditinstituten zur Darlehenssicherung genutzt.


Gutachterausschuss

Hier erhalten Sie Informationen über Antragsform, Bearbeitungsdauer und Kosten von: 
Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Eigentumswohnungen, Auskünfte aus der Kaufpreissammlung, Bodenrichtwertauskünfte, Auskünfte über sonstige Daten sowie Bodenrichtwertkarten und Grundstücksmarktberichte.


H


Hausgeld

Als Hausgeld werden umgangssprachlich die monatlichen Vorschüsse bezeichnet, die Wohnungseigentümer aufgrund eines beschlossenen Wirtschaftsplanes an den Verwalter von Wohnungseigentumsanlagen zu zahlen haben. Häufig werden diese Beiträge auch als Wohngeld bezeichnet, was aber zu Verwechselungen mit dem "Wohngeld" nach dem Wohngeldgesetz führen kann. Rechtsgrundlage ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Nach § 16 Abs. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums und die Kosten der Instandhaltung, der Verwaltung und des Gebrauchs der gemeinschaftlichen Anlagen nach einem festgelegten Verteilungsschlüssel zu tragen. Nach § 28 WEG hat der Hausverwalter einen Wirtschaftsplan aufzustellen, der durch die Wohnungseigentümerversammlung mit Stimmenmehrheit zu beschließen ist. Dieser Wirtschaftsplan hat sowohl die einzelnen Kostenarten, die Einzelwirtschaftspläne für die einzelnen Wohnungen, den Verteilungsschlüssel und die Höhe der monatlichen Vorschüsse (Hausgeld) zu enthalten. Aufgrund dieses beschlossenen Wirtschaftsplans sind die Wohnungseigentümer verpflichtet, das Hausgeld an den Verwalter zu zahlen. Hierbei spielt es keine Rolle, ob die Wohnung bewohnt wird oder leer steht.
Häufig verwendete Verteilungsschlüssel sind:
* der Verbrauch (bei denjenigen Kostenarten, wo eine Verbrauchserfassung stattfindet; das sind z.B. die Kosten für Frischwasser und Abwasser, Heizkosten, wenn eine gemeinschaftliche Heizanlage vorhanden ist

* die Anzahl der Wohnungen (z. B. bei Verwaltungskosten, hierzu gehören auch die Kosten des Geldverkehrs)

* der Miteigentumsanteil oder die Wohn- bzw. Nutzfläche (alle anderen Kostenarten, auch Zuführung zur Instandhaltungsrücklage.


J

# Joint Venture 

Was ist ein Joint Venture ? Wer und wann setzt man diesen ein ? Der Begriff Joint Venture kommt aus den englischen Wortschatz und bedeutet: Joint = gemeinschaftlich und Venture = Vertrag. Mindestens zwei unabhängige Firmen gründen gemeinsam eine Tochtergesellschaft mit einen Joint Venture. Die Risiken hierbei werden 50 zu 50 getragen. ( 2 Geschäftspartner in Deutschland.) Beteiligen sich an einen Joint Venture 2 Firmen aus 2 verschiedenen Staaten, so nennt man es ein internationales Joint Venture. Oftmals übernimmt der eine Part davon den finanziellen Bereich und Haftung und der andere Part den Produktionsbereich und die Haftung. An einen Joint Venture können sich mehrere Partner beteiligen, es muss jedoch vertraglich festgehalten werden wer für welchen Part zuständig ist.



K


Katasteramt

Vermessungsamt ist allgemein eine Bezeichnung für eine staatliche oder kommunale Behörde oder deren organisatorischen Teil, die Aufgaben des amtlichen Vermessungswesens wahrnimmt. Je nach Organisationsform in den einzelnen Ländern bezeichnet Vermessungsamt, Katasteramt oder Vermessungs- und Katasteramt die Behörde oder Organisationseinheit, die für Grundstücksvermessungen und die Führung des Liegenschaftskataster als amtliches Verzeichnis der Grundstücke zuständig ist. Mehrere Länder haben die bisherige Bezeichnung aufgehoben und andere Bezeichnungen gefunden.



# Kaufpreis

Als Kaufpreis bezeichnet man den Gegenwert, den ein Käufer dem Verkäufer gibt wenn er einen Kauf durchführen will. Die Zahlung des Kaufpreises ist neben der Abnahme der gekauften Sache eine der Hauptpflichten des Kaufvertrages, vgl. § 433 Abs.2 BGB

# Kaufvertrag

Der Kaufvertrag ist nach deutschem Schuldrecht ein gegenseitiger Vertrag, durch den sich der Verkäufer zur Übereignung und Übergabe der Kaufsache/ Grundstück und der Käufer zur Bezahlung des Kaufpreises (auch Kaufsumme genannt) und zur Abnahme der Kaufsache/ Grundstück verpflichtet (vgl. § 433BGB). Der Kaufvertrag stellt damit das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft dar.
Der Grundstückskaufvertrag bedarf der notariellen Beurkundung.
Inhalt des Grundstückskaufvertrages:
* Beteiligte am Grundstückskaufvertrag
* Kaufgegenstand
* Kaufpreis
* Mängelhaftung des Verkäufers
* Übergang von Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr
* Kosten und Steuern
* Auflassung und Grundbucheintragung


L

# Letter of intent

Letter of intent kommt aus den englischen Wortschatz. Abgekürzt sagt man LOI. Ins deutsche übersetzt sagt man auch Interessenbekundung. Wer stellt einen LOI aus ? Ein Kaufinteressent der ein ernsthaftes Kaufinteresse an einer Investment Immobilie bekundet. Hier unterscheidet man 2 Varianten: A = der Investor stellt einen LOI aus um eine DD vorzunehmen ohne einen Kapitalnachweis und möchte das Objekt erst einmal exklusiv für 2 - 4 Wochen exklusiv reservieren oder B = Er stellt einen LOI mit einen Kapitalnachweis aus, da er ein sehr starkes Kaufinteresse bekundet hat um das Investment Objekt zügig zukaufen.



M

Mezzanine Kapital

Was versteht man eigentlich unter Mezzanine Kapital ? Wann wird es eingesetzt und wozu ? Mezzanine Kapital setzt man ein " zwischen Eigenkapital und Fremdkapital " durch einen privaten Investor / Geldgeber / Club Dealer. Es ist ein Kapital welches kurzfristig zum Einsatz kommt. Projektentwickler nutzen dieses mit einen Investitionsanteil von 10 % Eigenkapital, Banken finanzieren maximal 70% vom Bauvorhaben. In der Regel nutzt man dieses für ein Zeitfenster von 18 - 24 Monaten und liegt bei einer Verzinsung von 8 - 15 % ( diese Rendite bekommt der Club Dealer / Privat Investor für diesen kurzen Zeitraum ( 18 -24 Monate ) auf sein verliehenes Geld.)  Das ist ungefähr das Zeitfenster welches benötigt wird um einen schlüsselfertiges Neubauprojekt umzusetzen. Diese Variante sollten Personen aber nur nutzen, wenn Sie einen sicheren Geschäftspartner / Bauträger an der Hand haben, der zuverlässig ist und sein Zeitfenster einhalten kann, sonst sind hierbei zu viele Risiken und Kosten mit einander verbunden und diese werden teuer um sie selber zu tragen.



N


Notaranderkonto

Ein Notaranderkonto ist ein auf den Namen eines Notars eingerichtetes Treuhandkonto zur vorübergehenden Verwahrung von Fremdgeldern. Es ermöglicht eine vorzeitige Darlehensauszahlung zur Kaufpreisabwicklung, solange die zur Darlehenssicherung bestellte Grundschuld noch nicht im Grundbuch eingetragen ist.
siehe Beurkundungsgesetz (=BeurkG), § 54 b


# Notarielle Beurkundung

Für bestimmte Rechtsgeschäfte, insbesondere für Grundstückskaufverträge und beispielsweise für die Belastung von Grundstücken mit bestimmten Rechten, sieht der Gesetzgeber zum Schutz der betroffenen Parteien eine Beurkundung durch den Notar vor. Der Notar bestätigt im Beurkundungsverfahren nicht nur die Identität der beteiligten Parteien und belehrt diese auch im Hinblick auf die rechtliche Tragweite des Geschäfts, sondern er gibt deren Erklärungen in der Niederschrift klar und unzweideutig wieder. Des weiteren hat er darauf zu achten, dass Irrtümer und Zweifel vermieden werden und keiner der Beteiligten aufgrund von Unerfahrenheit benachteiligt wird. Die notarielle Urkunde ist eine öffentliche Urkunde. (siehe BeurkG § 17) Die Nichtbeachtung der gesetzlich vorgeschriebenen Form führt in der Regel zur Nichtigkeit des Kaufvertrags. Die Kosten der notariellen Beurkundung trägt der Käufer, sofern dies vertraglich nicht anders vereinbart wurde.



# NDA

Der NDA kommt aus den englischen Wortschatz und heißt: Non disclosure agreement. Übersetzt nennt man es Geheimhaltungsvertrag, Verschwiegenheitserklärung oder auch eine Vertraulichkeitserklärung. Wer unterschreibt so etwas ? Das ist ein Vertrag, der zwischen folgenden Parteien geschlossen werden kann. Eigentümer der Investment Immobilie und Kaufinteressent / Investor oder auch zusätzlich der Auftragsmakler, Vermittler von der Investment Immobilie. Wozu dient ein NDA ? Der Geheimhaltungsvertrag wird geschlossen um vertrauliche Objekt Unterlagen untereinander auszutauschen die z.B. für eine gedachte Due Diligence.


S


Sondereigentum

Beim Wohnungseigentum wird unterschieden zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Die Trennung und Abgrenzung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist wichtig für z.B. Instandhaltung und Instandsetzung, bauliche Veränderungen, Lasten- und Kostenverteilung, Gebrauchs- und Nutzungsregelungen, Verkehrssicherungspflichten, Versicherungen u.s.w.


# Sondernutzungsrechte

Das Sondernutzungsrecht stellt ein ausschließlich Nutzungs- und Gebrauchsrecht an gemeinschaftlichen Flächen, Anlagen, und Einrichtungen dar, das einem oder einzelnen oder mehreren Wohnungseigentümern eingeräumt wird. Beispiel: Das Dachgeschoss gehört zum Gemeinschaftseigentum, die Nutzung (Sondernutzungsrecht) obliegt ausschließlich den Eigentümern der Wohnungen direkt unter dem Dachgeschoss. Durch die Einräumung eines Sondernutzungsrecht werden die übrigen Eigentümer von dem ihnen grundsätzlich zustehenden mitgebrauchsrecht am gemeinschaftlichem Eigentum ausgeschlossen.


# Sonderumlage

Die Erhebung einer Sonderumlage kann zur Beseitigung von Liquiditätsschwierigkeiten erforderlich sein. Beispiel: Es ist zwingend notwendig eine Reparaturmaßname am Gemeinschaftseigentum durchzuführen. Wenn die dafür nötigen finanziellen Mittel in der Instandhaltungsrücklage nicht zur Verfügung stehen, dann wird anteilig von jedem Miteigentümer eine Sonderumlage erhoben.


# Spekulationsfrist

Gewinne aus den privaten Veräußerungsgeschäften unterliegen in Deutschland unter bestimmten Voraussetzungen der Einkommensteuer. Obwohl umgangssprachlich von einer Spekulationssteuer gesprochen wird, handelt es sich nicht um eine eigenständige Steuerart, sondern um die Einkommensteuer, die für Gewinne aus privaten Veräusserungsgeschäften zu entrichten ist. Die privaten Spekulationsgewinne rechnen zu den sonstigen Einkünften im Sinne des § 22 Nr. 2 in Verbindung mit § 23 Einkommensteuergesetz und beziehen sich somit auch auf Gewinne, die im Ausland erzielt wurden. Zweck des § 23 EStG ist es, innerhalb der Veräusserungsfrist (früher Spekulationsfrist) realisierte Gewinne aus verhältnismäßig kurzfristigen Wertsteigerungen des privaten Vermögens der Einkommensteuer zu unterwerfen.



# Share Deal

Im Gegensatz zum Asset Deal besteht auch die Möglichkeit eine Investment Immobilie als Share Deal zu erwerben. Wo liegt hierbei der Unterschied ? Asset Deal.. siehe Punkt A = Asset Deal Beschreibung. Share Deal = Ein Share Deal kann zu verschiedenen Anteilen gekauft werden, das heißt nicht zwingend zu 100 % der Firmenanteile, es können auch nur geringfügige Firmenanteile davon erworben werden. Share kommt aus den englischen Wortschatz und bedeutet Anteil. Welche Vorteile bieten einen sonst noch ein Share Deal ? Auf der Verkäuferseite unterliegt der Veräußerungsgewinn unterschiedlicher Besteuerung. Ist der Verkäufer aber eine Kapitalgesellschaft, so ist der Veräußerungsgewinn prinzipiell steuerfrei. Hierbei entscheiden aber Einzelheiten und Vertragsbedingungen.


T


#  Teileigentum

Als Teileigentum wird das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes bezeichnet. Es steht immer in Verbindung mit einem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört (wie Ladengeschäfte, Praxis- oder Kellerräume und häufig Garagen). Für das Teileigentum gelten die Vorschriften über das Wohnungseigentum entsprechend. Oder mehrere WE / ETW s aus einer Wohnanlage.

Die Wohnanlage wird aufgeteilt.


# Teilungserklärung

Die Teilungserklärung wird in § 8 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Danach handelt es sich um die Erklärung des Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, dass das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt ist, die mit Sondereigentum verbunden sind (= Wohneigentumsrechte).Mit der Teilungserklärung wird sachrechtlich das Wohnungs- und Teileigentum begründet. (§ 2 WEG). Der Teilungserklärung ist zu entnehmen, welche Gebäudeteile in Sondereigentum stehen und welche Gemeinschaftseigentum sind. Ferner sind besondere Sondernutzungsrechte (z. B. Stellplätze) festgehalten. Die Teilungserklärung ist Voraussetzung für die Anlage der Wohnungsgrundbücher.


# Tilgung

Unter Tilgung sind die Zahlungen des Darlehensnehmers zur Rückführung des Darlehens zu verstehen. Diese kann in gleich bleibenden Raten (Annuität), unterschiedlichen Raten (Tilgungshypothek) oder in einem einzigen Betrag erfolgen. Anwendung findet die Tilgung bei Darlehen, Krediten - Finanzierungen oder Anleihen.


U


Umbauter Raum

Der umbaute Raum beschreibt das Bauvolumen eines Baukörpers. Die Volumenberechnung erfolgt auf Basis des von den Außenmauern, vom Dach und von der Kellersohle (bei Gebäuden ohne Keller ab Geländeoberkante) umschlossenen Raums. Die Angaben zum umbauten Raum gehören zu den Objektunterlagen, die bei der Darlehensbeantragung und bei der Stellung des Bauantrages unbedingt erforderlich.


# Unbedenklichkeitsbescheinigung

Nach dem Grunderwerbsteuergesetz ist beim Erwerb eines bebauten oder unbebauten Grundstücks einmalig eine Grunderwerbsteuer zu zahlen. Gemäß § 22 Grunderwerbsteuergesetz (=GrEStG) dürfen Erwerber eines Grundstücks oder eines Erbbaurechtes erst dann in das Grundbuch als Eigentümer oder als Erbbauberechtigte eingetragen werden, wenn eine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung des für die Besteuerung zuständigen Finanzamts vorgelegt wird. Mit dieser Bescheinigung bestätigt das Finanzamt, das der Grundbucheintragung keine steuerlichen Bedenken entgegenstehen. Die Unbedenklichkeitsbescheinigung wird allerdings meist erst nach vollständiger Bezahlung der Grunderwerbsteuer erteilt.


V


Verwaltung / Hausverwaltung

Ein Verwalter wird in der Regel beauftragt, wenn mehrere Wohneinheiten eine Gemeinschaft bilden. Zur Verwaltung einer Immobilie gehört die Unterhaltung, Erhaltung und ggf. die Wertverbesserung des gemeinschaftlichen Eigentums, die Abwehr von Störungen und Schäden, die Organisation und Ausführung von Vereinbarungen, Beschlüssen und das Rechnungswesen. Häufig werden auch die Abrechungen von Betriebs- und verbrauchsabhängigen Kosten vom Verwalter übernommen.



# Vorkaufsrecht

Ein Vorkaufsrecht kann gesetzlicher oder vertraglicher Natur sein. Die gesetzlichen Vorkaufsrechte sind im Grundbuch eingetragen und ermöglichen z.B. Gemeinden oder Mietern unter bestimmten Umständen den Zugriff auf bestimmte Grundstücke.Das vertragliche Vorkaufsrecht bezüglich eines Grundstücks ist im BGB definiert. Dieses dingliche Vorkaufsrecht in ist in Abtlg. II im Grundbuch eingetragen und ermöglicht dem Begünstigten im Falle eines Verkaufs durch den Eigentümer in den Kaufvertrag mit einem Dritten zu den vereinbarten Bedingungen einzusteigen. Das dingliche Vorkaufsrecht kann z.B. zugunsten einer oder mehrer Personen bestellt werden und entsteht durch Einigung und Eintragung ins Grundbuch.

W


Wegerecht

Das Wegerecht ist eine Grunddienstbarkeit, die dem Berechtigten die Befugnis zur Überfahrt über das belastete (dienende) Grundstück ermöglicht, sie muss im Grundbuch eingetragen sein.


# Wertermittlung

Sachverständige bedienen sich bei der Verkehrswertermittlung der Beurteilungskriterien der Wertermittlungsverordnung (WertV). Diese Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken basiert auf dem Baugesetzbuch. Die Wertermittlungsverordnung ist ein im Bundesgebiet einheitlich anerkanntes Kriterium zur Bewertung von Grundstücken. In der Wertermittlungsverordnung unterscheidet man in drei Verfahren: Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren, Ertragsverfahren.


# Wirtschaftsplan

Der Wirtschaftsplan ist der Haushaltsplan einer Gemeinschaft für ein Kalenderjahr, mit dem Ziel, den Hausgeldvorschuss als Beitrag, meist monatlich, zu Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums des einzelnen Wohnungseigentümers zu ermitteln und diesen Hausgeldvorschuss durch Beschluss des Gesamtwirtschaftplans und der Einzelwirtschaftspläne rechtswirksam zu machen, d. h. für seine Abführung an die Gemeinschaft eine Anspruchsgrundlage zu schaffen. Neue Mitglieder in der Gemeinschaft zahlen die Beitragsvorschüsse grundsätzlich von dem auf die Eigentumsumschreibung folgenden Monat. Der Wirtschaftsplan ist eine Liquiditätsrechung.


# Wohnfläche

Die Wohnfläche ist die exakte Größe einer Immobilie, die über die Wohnflächenverordnung ermittelt werden kann.


# Wohnflächenberechnung

Ist die detaillierte Auflistung aller sich in/zu einer Immobilie gehörenden Räume, die nach der Wohnflächenverordnung ermittelt und berechnet werden und in Form einer Liste mit dem Ergebnis der Gesamtwohnfläche zusammengefasst sind.


# Wohngeld

Der Staat fördert den Wohnungsbau zusätzlich - indirekt -, da das Wohngeldgesetz (WoGG) den Mietern ein Wohngeld oder den Selbstnutzern einen Lastenzuschuss gewährt, um die Nachfrage zu erhöhen bzw. Personen zu ermöglichen Wohnraum zu erwerben. Umgangssprachlich: Werden auch die Kosten genannt, die für eine Immobilie an Verbrauchs bzw. Betriebskosten monatlich anfallen (Richtiger: Hausgeldvorschuss)


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